浅谈房地产测绘特点及技术应用
2013-07-20 11:11:33 来源: 测绘论坛 作者：
摘要：房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。本文对建筑测绘中的现代化房地产测绘的特点和有关房地产测绘现代化及应用现代化技术方面的知识进行了阐述，为提高房地产测量提供准确的技术手段,以便更好地为住房制度改革服务。
关键词:房地产测绘；技术;应用
前言
随着我国房地产市场的日益飞速发展,房地产管理的现代化愈显其重要。房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。而房地产测量所获得与永久性标志相联系的房地产权属界址、房地产面积等都具有法律效力,从而载入房地产权属证书,所以房地产测量所得的基础图是发放房地产权属证书、保障房地产所有者的合法权益、加强社会主义法律管理的重要依据。这样从事房地产测量及信息管理的各级人员了解现代化房地产测绘的一些特点和新的测绘知识,熟练掌握其测绘手段及其技术应用是十分必要的。
1房地产测绘简介
房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。房地产测绘的基本内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。
我国城镇居民住房制度以及土地及房屋的产权归属等问题始终是人们关注的热点。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，为了更好地解决这一问题，就必须进行房地产测量工作。即测定和调查其用地的权属、位置、数量、质量及其利用状况以及测绘成果作为处理纠纷的依据。房地产测绘工作作为测量工作的一个分支，与工程测量和普通地形测量在作业方法和工作程序上有许多共同之处，但也有很大区别。房地产测量采用测绘技术的方法和手段，按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、城镇建设、城镇公交事业、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费、住房制度改革等提供可靠的数据和资料。
2房地产测绘的作用
2.1为房地产管理部门提供信息服务
首先，在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。其次，为了实施房地产权属登记发证管理，房地产管理部门需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。
2.2为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。当买卖双方以合同形式约定以产权登记面积作为销售面积且销售价格按单位面积售价来核定时，房地产面积就与房地产价值挂上了钩。
2.3为其他部门提供参考资料。
房地产测绘还可以为城市建设、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。
3房地产测绘的特点
3.1房地产测绘采用比例尺大
房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1：500，或1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。
3.2房地产测绘内容上与地形测量有本质区别
地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量和价值。地形测量没有如此广的任务。房地产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌。
3.3修测、补测、变更测绘及时
城市基本地形图的复测周期一般5~10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
3.4房地产测绘人员业务素质要求较高
房地产测绘人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。否则，做不好房地产测绘。
4现代化技术的应用
4.1全站仪在房地产测绘中的应用
全站仪是现代化房地产测量中常用的数据采集设备。它是一种集测距装置、测角装置和微处理器为一体的新型测量仪器。全站仪能自动测量和计算,并通过电子簿或直接实现自动记录、存储和输出。当今的全站仪已经达到令人不可致信的角度和距离测量精度,既可以人工操作也可自动操作,既可远距离遥控运行也可以机载应用程序控制下使用。全站仪这一最常规的测量仪器将在现代化的房地产测量中发挥越来越大的作用。
4.2 RTK技术在房地产测量中的应用
RTK技术一出现,其在测量中的应用立刻受到人们的重视和青睐。利用RTK技术进行定位时,基准站接收机实时地把观测数据及已知数据实时传输给流动站GPS接收机,流动站快速求解整周模糊度,可以实时地求解出厘米级的流动站动态位置。房地产测量中应用RTK技术实时测定权属界址点及一些地物点的位置并能达到要求的厘米级精度。将GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统,可及时地精确地获得房地产图。
4.3机助制图在房地产测绘中的应用
近年来,计算机辅助制作房地产图取得了飞速发展,在众多的制图系统中,人们普遍采用美国AUTODESK公司的AUTOCAD对所测的房地产图加以修改和整饰。在AUTOCAD系统中,只要把数据预处理产生的房地产图形交换文件调入生成图形时,就会发现所测的地物全会按照实地的相关位置、相似、准确的呈现在显示屏上,看起来一目了然。在对图形的处理上,AUTOCAD具有强大完备的功能,操作简便易行。它还具有良好的自我保护特性,即使非规范操作也不会对系统本身构成任何伤害。因此,用其来进行房地产图形编辑十分方便。
4.4房地产测量信息系统(GIS)的使用
管理的现代化、决策的科学化将要求对房地产测量信息的处理方法由用手工操作到计算机处理等现代化技术,其作用也由一般统计发展为辅助决策,进而形成房地产测量信息系。但建立房地产测量信息处理系统是一项非常复杂的系统工程,它要求有比较高的技术素质和管理水平。作为世界GIS的拓荒者,美国环境系统研究所(ER-SI)在GIS领域已有近三十年的历史,其代表产品ARC/INFO是当今世界上最完整的GIS系统,它所包含的几千个GIS分析工具已经被各个领域的项目所采用,给测量数据计算、绘图带来了技术革命。随着科学技术的发展,房地产测量信息管理现代化已越来越被人们所重视。我国房地产业的振兴,期待着计算机等管理自动化技术的更广泛应用,以及应用水平的逐步提高。
总之，房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精确性和准确性，对于从事房地产测量及信息管理的工作人员应全面了解房地产测绘的特点,熟练掌握现代化房地产测绘手段，更好地为城乡居民服务。
参考文献
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